Depuis la réforme fondamentale de la loi sur la propriété du logement (réforme WEG) en 2020 (voir notre article de blog du 14 octobre 2020 sur la réforme WEG), il n’est pas clair si la suppression des vices dans la propriété commune peut être exigée par les propriétaires d’appartements individuels ou par l’association des copropriétaires. Dans son arrêt du 11 novembre 2022, la Cour fédérale de justice (BGH) a partiellement clarifié la question juridique qui a été abondamment débattue dans la littérature et vient de publier la motivation de l’arrêt.
En principe, les propriétaires d’appartements individuels ont droit à des réclamations de performance ultérieures sur la propriété commune
Selon la décision de la Cour fédérale de justice, les propriétaires d’appartements individuels ont toujours droit à des demandes de prestations supplémentaires pour la propriété commune.
Selon la décision de la Cour fédérale de justice, l’article 9a (2) du WEG, qui a été récemment ajouté dans le cadre de la réforme du WEG, n’a rien changé. En vertu de cela, le WEG est autorisé à exercer des droits si des réclamations découlent de la copropriété ou nécessitent des poursuites judiciaires uniformes. Cela ne devrait pas être le cas des demandes d’exécution supplémentaire concernant le bien commun. Le contexte est que les droits à exécution ultérieure concernant la copropriété ne résultent pas de la copropriété, mais du contrat d’achat respectif. De plus, il n’y a pas d’exigence de poursuites judiciaires uniformes pour de telles réclamations, car un propriétaire d’appartement qui fait valoir ses droits de remédier à des défauts relatifs à la propriété commune agit également dans l’intérêt du WEG. Les propriétaires d’appartements individuels ont donc toujours droit à des droits d’exécution ultérieurs concernant la propriété commune.
WEG peut continuer à regrouper les réclamations
Le BGH a en outre précisé que le WEG peut toujours faire valoir la demande d’exécution supplémentaire en ce qui concerne la propriété commune au moyen d’une décision à la majorité. Le pouvoir décisionnel du WEG découle du §§ 18 al. 1, 19 Par. 2 n° 2 WEG. Il en résulte que WEG est autorisé à mener des actions en justice concernant la demande d’exécution supplémentaire. Le propriétaire de l’appartement individuel ne peut plus faire valoir sa créance.
Répartition des droits de défaut entre les propriétaires et l’association des propriétaires
La Cour fédérale de justice n’a pas eu à décider comment les autres droits de défaut doivent être appliqués en ce qui concerne la propriété commune. La répartition de ces droits de défaut entre le propriétaire et l’association des propriétaires est complexe.
Tout d’abord, il faut distinguer les vices de biens propres et les vices de biens communs. En principe, le propriétaire de l’appartement individuel a droit aux droits relatifs aux défauts de la propriété séparée. Le WEG ne pourra pas revendiquer des droits relatifs aux défauts de la propriété séparée. Il est donc toujours nécessaire de vérifier d’abord quelle surface de propriété est concernée.
Si la propriété de la communauté est affectée, il sera probablement également nécessaire de différencier les droits de défaut individuels après la réforme WEG. Outre la demande d’exécution supplémentaire qui a maintenant été tranchée par la Cour fédérale de justice, le droit de réclamer des dommages-intérêts petits et grands, le droit à une réduction de prix et le droit de rétractation entrent en considération en tant que droits relatifs aux défauts. Avant la réforme du WEG, la jurisprudence supposait que
- le propriétaire de l’appartement individuel a droit à des dommages importants ainsi qu’au droit de rétractation et ceux-ci ne peuvent être réclamés par le WEG à la majorité ;
- le WEG a droit à une petite demande de dommages-intérêts et à un droit à une réduction dans le cadre du soi-disant droit né à l’exercice – du moins dans la mesure où ils sont basés sur un contrat de travail ;
- le propriétaire individuel de l’appartement a droit à une exécution supplémentaire, mais WEG peut la reprendre par résolution et la faire valoir dans le cadre de ce que l’on appelle l’autorisation d’exercice.
En l’espèce, le BGH n’avait pas à décider si cette différenciation devait rester le cas. Il s’est seulement positionné sur le fait que la demande d’exécution supplémentaire n’entre pas dans le champ d’application de l’article 9a alinéa 2 WEG, mais que le WEG peut encore la communautariser par décision sur la base des articles 18 alinéa 1, 19 alinéa 2 Non 2 JEM. La question de savoir si la demande de petits dommages et le droit à une réduction de prix relèvent du champ d’application de l’article 9a (2) WEG est remise en question dans certains cas dans la littérature.
En pratique : notez la déclaration de partage et les règlements communautaires
Les principes ci-dessus du BGH ne s’appliquent pas sans exception. De cette manière, les propriétaires d’appartements peuvent influencer l’exercice des droits fondés sur les défauts par le biais de règlements dans le cadre de la déclaration de division et des règlements communautaires. Par exemple, en s’écartant de la majorité simple requise conformément à l’article 25 (1) WEG, différentes exigences de majorité peuvent être convenues ou des espaces communs peuvent être attribués à des propriétaires d’appartements individuels par l’attribution de droits d’utilisation spéciaux, qui à leur tour peuvent affecter le droit de exercer leurs droits respectifs. Le propriétaire de l’appartement individuel doit donc vérifier en détail la déclaration de division et les règlements communaux lors de l’achat de l’appartement. Mais il est également conseillé à un promoteur immobilier de tenir compte de la propriété des droits individuels dans le cadre de l’autorisation d’exercice respective lors de la formation de la propriété résidentielle et de la rédaction de la déclaration de division, afin de prendre les précautions appropriées – le cas échéant.
