Répartition du prix d’achat des terrains bâtis
Lors de la vente d’un bien bâti, le prix d’achat payé fiscalement doit être réparti entre le terrain d’une part et l’immeuble d’autre part en fonction des valeurs marchandes respectives. Toutefois, seul le prix d’achat attribuable à l’immeuble pourra ultérieurement être défalqué aux fins de l’impôt. Cela incite les contribuables à allouer la plus grande partie possible du prix d’achat à l’immeuble. La répartition du prix d’achat, qui est généralement déjà convenue dans la pratique dans le contrat d’achat, est naturellement soumise à l’examen des autorités fiscales. Le tribunal de district de Münster (arrêt du 22 septembre 2022 – 8 K 2748/20 E) a mis un frein à l’idée qu’une répartition du prix d’achat fiscalement optimisée ne pouvait qu’améliorer la situation, puisqu’en fin de compte on se rabattrait tout au plus sur l’allocation basée sur les valeurs de marché, qui est de toute façon pertinente.
Si les autorités fiscales ont d’abord le droit de s’écarter des valeurs «correctes», celles-ci doivent maintenant être déterminées le jour de la remise. S’il s’écoule un délai plus long entre la conclusion du contrat et la livraison et si la valeur du bien a continué à augmenter entre-temps, l’administration fiscale est en droit de prendre en compte cette augmentation de valeur aux dépens de l’immeuble évaluer. En conséquence, le contribuable peut se trouver dans une position bien pire à long terme qu’avec une répartition du prix d’achat basée sur les valeurs de marché qui étaient pertinentes à l’époque.
Valeurs foncières standard comme référence essentielle pour la répartition du prix d’achat
La répartition du prix d’achat faite dans un contrat d’achat est selon st. Par conséquent également contraignant pour l’administration financière. Cela ne s’applique pas s’il existe des indices que l’accord n’a été conclu qu’en apparence ou uniquement pour des raisons fiscales (cf. § 42 AO). Une indication d’une telle répartition du prix d’achat purement fiscale est, selon le cas, lors de l’achat d’une propriété bâtie si la valeur du terrain est inférieure à la valeur foncière standard actuelle. Le contribuable est alors obligé de réfuter cet effet indicatif, par exemple B. avec une preuve de sol contaminé. Si l’effet indicatif ne peut être réfuté, l’administration fiscale peut déterminer de manière indépendante la valeur marchande du terrain et de l’immeuble et l’utiliser comme base d’imposition.
Moment de détermination des rapports de valeurs réelles
Dans un tel cas, la question se pose de savoir quand déterminer les valeurs marchandes réelles. Tant la littérature que l’administration financière considèrent que le moment de la conclusion du contrat est important pour la détermination (cf. roues, dans : Herrmann/Heuer/Raupach, EStG/KStG, § 6, al. 312 ; cf. BMF « Instructions pour le calcul de la répartition d’un prix d’achat total », p. 1). Cependant, le FG n’était pas d’accord. Elle renvoie à divers arrêts du Tribunal fiscal fédéral selon lesquels le moment de l’ »acquisition » d’un bien immobilier est le moment auquel la propriété, les risques, les avantages et les droits sont transférés à l’acquéreur (cf. Cour, arrêt du 17 décembre 2009 – III R 92/08, BStBl II 2014, 190 ; cf. BFH, arrêt du 15 janvier 1985 – IX R 81/83, BStBl II 1985, 252). S’il s’agit du jour de l’achat, alors – selon le FG – l’évaluation doit également être basée sur ce moment. Afin de garantir une imposition correcte, les relations de valeur réelle existant au jour de référence pertinent pour l’impôt doivent être liées. Toutefois, à des fins fiscales, le seul moment décisif est le moment où les avantages et les charges du bien sont transférés à l’acheteur.
Appréciation et implications pour la pratique
L’arrêt du FG Münster a des implications pratiques importantes si la répartition contractuelle du prix d’achat tombe en dessous des valeurs foncières standard lorsque la valeur marchande du terrain est reconnue. Si l’écart n’est pas suffisamment justifié et documenté, le contribuable est menacé d’une correction par l’administration fiscale. Cela peut aller au-delà des valeurs foncières standard d’origine et des valeurs marchandes. Il convient également de noter que toutes les justifications ne sont pas prises en compte à des fins fiscales.
Il est à critiquer que selon la décision du Tribunal fiscal inférieur, une évolution du marché a un effet de charge supplémentaire sur l’imposition du contribuable, sur laquelle il n’a aucune influence. A cet égard, le FG méconnaît également le fait que les parties sont régulièrement conscientes lors de la conclusion du contrat que la conclusion du contrat et la remise diffèrent dans le temps et en ont déjà tenu compte lors de la détermination du prix.
Reste à savoir si un recours sera interjeté contre la décision du FG. Du point de vue d’un consultant, une décision du plus haut tribunal serait la bienvenue en raison de l’impact important sur la pratique. Jusque-là, il est conseillé de vérifier soigneusement et de documenter la répartition du prix d’achat. Après cet arrêt au plus tard, la prudence est recommandée en cas de chute en dessous des valeurs foncières standard.
